이우 카피?운영 관리 역량의 부족

절강성 의오소상품성, 북경 대홍문복장시장, 중관촌전자 시장등의 거대한 성공은 전문시장의 이런 업태를 상업부동산으로 전환하려는 개발업체의 시야에 진입시켰다. 대형 백화점, 오피스텔, 상업종합체, 호텔 이런"전통"상업부동산 업태 외에 전문시장도 의심할 여지 없이 하나의 실행 가능한 선택이다. 하물며 부동산 조정의 예리한 검 아래 대량의 민간자금이 유입되고상가에 투자하려는 열정이 전례없이 높아져 전문 시장의 개발이 이윤이 상당해 보인다.

그러나 전문시장에 투자하려면 개발상들이 어떤 준비를 해야 하는가?이우 모드를 그냥 복사하면 되는 거 아니야?우리가 곤명국가무역상품성이라는 이우소상품성을 복제한 전문시장의 로정을 보면 아마 당신은 일부 계시를 얻을수 있을것이다.

13개월은 1400여 개의 상가를 갖춘 상품도시로 떠들썩한 개업부터 암울한 퇴장까지 모든 시간을 할애했다.

곤명국제무역상품성, 기자가 업계인사들을 취재하여 이 항목의 명칭을 언급할 때 어떤 업계인사는 종래로 주목한적이 없다고 표시했다.아마도 이 상품성은 미처 자신의 명성을 떨치지 못하고 그 상업로정을 결속지었기때문에 업계내의 집결된 주목을 받지 못했을것이다.2007년 6월 6일, 곤명국가무역상품성과 제15회 곤교회가 같은 시기에 개업했는데 개업할 때의 광경은 상당히 번영하여 1400개의 점포가 임대료를 인정받고 려객들이 붐볐다.상품성은 또 아세안 여러 나라 령사관 및 상무기구와 협의를 체결하고 협력하며"한개 사도 도매"라는 판매구호를 제기했다.

당시 국가무역상품성회사 리사장 주일평도"반드시 대중의 기대를 저버리지 않고 기세를 몰아 국가무역상품성을 중국이 동남아시아, 남아시아를 지향하고 일류의 대상회와 지역성 국제도매구매기지로 건설할것이다.»

이 일련의 징후는 모두 사람들이 쿤밍에 대해국가 무역상품성의 발전 전망은 아름다운 상상의 이유로 보고되었다.

4개월만에 이미 절반의 상점이 철수하고 상품성내 도처에"점포양도"라는 광고가 널려있을줄은 누구도 생각하지 못했다.2008년에 들어서면서 국제무역상품성은 기본적으로 휴업상태에 처해있었다.2008년 7월, 한 매체는 곤명국가무역상품성이 상인들에게 3일내에 전부 이사할것을 요구했으며 문앞에"기한이 지나도 이사하지 않는 자는 상점내의 물품을 상인의 유기물로 간주하여 처리한다"는 공고를 붙였다고 폭로했다.

비록 국가무역상품성이 실패하고 퇴장한 지 이미 3년이 지났지만, 유성처럼 빠르게 떨어지는 이 상업프로젝트, 실패의 길을 빠르게 걷는 꽤 규모가 있는 이 상품도시는 우리에게 어떤 시사점을 줄 수 있습니까?

실패한 복제

곤명 무역상품성건립할 때의 위치확정은 중국 서부의"이우"로 만들어야 한다.

주지하다시피 이우시장은 국내에서 가장 큰 소상품 도매시장이다.2005년, 유엔, 세계은행, 모건스탠리 등 세계 권위기구가 공동으로 발표한 한부의 중국발전보고에서 우리 나라 의우를"세계에서 가장 큰 소상품도매시장"으로 평가했다.이우 시장의 번영은 여러 지역 시장 복제의 모범이 되었다.

쿤밍 궈마오 상품성이 참담하게 끝날 때 당시 이 쇼핑몰 기획부 매니저는 언론에"우리의 실수는'이우 모델'을 간단하게 옮겨와 윈난의 이우를 만들려는 것"이라고 말했다."

이에 대해 중량그룹 상업부동산 관련 책임자 장마오창은 복제할 수 있는 상업모델은 모두 복제 표준화 체계가 있지만, 이우 상품시장의 조직은 상대적으로 비교적 영세하여 표준화 체계를 형성하기가 쉽지 않아 복제가 비교적 어렵다고 말했다.이우시장을 복제하는 과정에 3대 난제를 발견하게 된다."첫째, 경로를 찾기가 어렵다. 둘째, 관련된 작업량이 크다. 셋째, 고정된 협상절차가 없다.»

이와 동시에 대덕량행 화북구 상점부 리사 장가붕은 이에 대해"도매에는 두가지가 포함되는데 하나는 중계도매로서 일반적으로 복사력이 강하거나 교통중추의 도시, 례를 들면 북경이다. 다른 하나는 바로 원지의 도매이다. 이런 것들은 기본적으로 모두 산지에 가깝다. 례를 들면 의오이다."의오는 중국에서 가장 큰 소상품생산기지를 등에 업고이것은 이우 소상품성의 천혜의 우세이다.

전문시장의 발전은 산업의 버팀목을 떠날수 없으며 산업조건이 부족한 시장은 규모를 형성할수 없으며 경쟁에서 점차 약세에 처하거나 심지어 도태될수 있다.이우시장의 성공은 대부분 현지의 소상품생산기지에 의존하는데 이는 기타 도시들이 복제과정에서 구축할수 없는 관건적인 조건이다.

산업에 의해 성공을 지탱하는 전문 시장은 이우 시장 한 곳만이 아니다.베이징의 중관촌 컴퓨터 도시가 성공할 수 있었던 관건적인 이유 중 하나는 바로 그 입지가 베이징의"실리콘 밸리"지대에 있기 때문이다."그것은 비교적 유행하는 업종이다. 이것은 반드시 비교적 공격수적인 도시에서 형성될 것이다."장가붕은 이 지역의 인재와 과학기술에 대한 수요에 의거하여 시장을 신속하게 발전시킬 수 있다고 말했다.

이에 대해 장모창도"북경시의 전자산업배치는 중관촌에 위치해있으며 정부는 우대적인 산업정책을 주었다.중관촌에는 대량의 인재가 집결되여있으며 과학연구와 인재우세에 의거하여 IT하선산업을 발전시키면 된다"고 말했다.

베이징의"동물원","대홍문"이라는 두 유명한 의류 도매 시장은 여러 해 동안 시종 대체적인 양의 규모를 유지할 수 있었고, 대량의 소비층을 끌어들일 수 있었다. 바로 베이징이 우리나라의"패션의 도시"이기 때문이다.북경시인민정부와 중국방직공업협회는 일찍 북경패션산업의 발전을 촉진하고"패션도시"를 건설하는 계획요강을 정식으로 발표한적이 있다.현재, 베이징은 이미 전국 의류의 중요한 집결지가 되었고, 이로 인해 베이징의 의류 도매 시장의 성장은 선천적인 우세를 갖추게 되었다.

곤명국제무역상품성은 영업기간에 선전광고에서 그의 주요판매상품은 운남농업부토특산물, 국제록색식품, 국제민족민간공예품, 국제선물, 보석옥기, 국제관광장비, 복장 및 가정용품이라고 표시한적이 있다.

경영하는 물품의 종류가 다양하고 지역의 경계가 넓으며 현지에서 그 발전을 지탱할 수 있는 산업 조건이 없다. 이것은 쿤밍 국가무역상품성의 이우 복제 모델 실패를 초래한 중요한 원인이다.

운영 관리 역량의 부족

상업용 부동산과 주택 부동산의 중요한 차이점은 상업용 부동산의 초기 투입 비용이 비교적 높기 때문에 상업용 부동산 프로젝트 투자를 운영한 후 회수 모델이 필요하다는 것이다.

중량그룹 상업부동산 관련 책임자 장마오창은 상업부동산 개발업자에게 있어서 전문시장을 하는 것은 두 가지 큰 장점이 있으며, 만약 개발업자가 스스로 보유한다면 전문시장 상가의 절단면적이 비교적 작고 개발업자의 투자수익률이 매우 높다고 말했다.만약 판매한다면 각자의 부동한 투자단위를 만들어 아주 큰 투자군을 조성하여 신속하게 현금화를 실현할수 있다.

그러나 이윤은 항상 위험과 동행한다. 개발업자가 전문 시장과 같은 상대적으로 비교적 영세한 업태를 개발하려면 여전히 비교적 큰 위험에 직면해야 한다.

"만약 개발업자가 스스로 시장을 만든다면 한면으로는 경로통합능력이 부족하다. 왜냐하면 천연적인 경로원천이 없기때문이다.둘째, 운영관리능력이 제한되여있어 전문시장을 개발하려면 대량의 상점을 통제해야 하는데 경영이든 업태조정이든 일반개발업자의 운영능력은 이런 정도에 미치지 못한다."장모창은 다음과 같이 표시했다.

쿤밍 국제무역상품성은 위험의 시련을 이겨내지 못했다.

어떤 상인은 언론과의 인터뷰에서 상인이 상품성에 입주한후 상품성을 관리할 조치가 없다고 표시했다.많은 상인들이 모두"투기"하여 돈을 벌고 점포가 임대를 승인받은후 줄곧 경영하는 사람이 없어 상점의 고공배치률을 초래하여 인기를 모을수 없게 되였다.이와 동시에 상품의 질이 들쭉날쭉하고 가격차이가 커서 상인들사이에 무질서한 경쟁이 나타나게 되였다.뿐만아니라 상품성의 선전강도가 부족하여 주변에 거주하는 건물소유자는 심지어 이런 상점이 있다는것을 몰랐다.

만약 국제무역상품성이 투자유치시 임대인정상인을 선별하고 경영과정에서 상품성에 대한 관리를 강화할수 있다면 상기 문제는 모두 회피할수 있다.

투자유치 단계가 거칠든 후기 관리의 소홀이든 홍보 부족 등 문제는 모두 경영자인 국제무역상품도시회사의 전문시장에 대한 운영 관리 능력이 약하다는 것을 드러낸다.

이에 대해 장모창은"개발업자가 전문시장을 운영하려면 상업운영센터의 학급이 핵심이어야 한다. 학급 내부의 투자유치, 마케팅 인력 또는 상품시장 출신이어야 한다. 또는 많은 고객 채널을 장악해야 한다. 이 두 방면을 갖추지 못한 기초에서 이런 업태를 개발하거나 복제하는 것은 어느 정도 어려움이 있다."